【3.新築戸建ての間取りについて】
3-1.分譲マンションでは不要であるが、新築戸建ての必須条件について
分譲マンションと違って「売れる戸建て」つまり転売時にも値下がりしない戸建ては、押さえておかなければならない必須条件があります。
それは、「自然換気」と「回遊性」です。
「自然換気」は文字通り、機械に頼らない換気方式です。
勿論、戸建てにもトイレや浴室に第三種換気方式「吸い込む方式の換気設備」は設置されていますが、それを使わなくても常に換気ができる方法が採用されています。マンションの絶対条件ではない戸建ての優位性の一つです。
よって戸建て住宅の水回り設備部分には「窓」が設置されています。
当然トイレは2つ。2階にも設置されています。偶に奇をてらって2階に風呂場が設置されている戸建ての間取りを見かけますが、NGです。
こういう物件は購入しない方が良いと思われます。理由は万人受けしないからです。
つまり、転売が困難になるからです。但し、例外があります。
建築家に設計してもらった住宅の場合です。
単なる自分から建築家と名乗る輩は論外ですが、これぞ建築家が建てた住宅である場合で風呂場が2Fにある場合は、必ずその理由があります。
「デザインが面白いは論外！」例えば、坂道の側に建っている場合は半地下形式になっていて、2Fが風呂場なっているが、但し道路とは平面で繋がっているとか、2Fに風呂場を設置する事でそこから見える景色が素晴らしいものになるなど、必ずこれしか考えられないアイデアが存在するのです。
そこまで考え抜かれてない間取りであれば、防水的にも危険な水回り設備をあえて2Fに設置する意味はないという事です。
ましてや普通の戸建て業者が分譲している物件では、手をださない方が無難と思われます。
次に「回遊性」です。
簡単に言うと1F部分において、1箇所ぐるぐる回れる動線が確保されているという事です。
この「回遊性」がある間取りと無い間取りでは、デットスペースになる回遊性がない間取りの方が効率的な造りをしています。
しかし、我々人間は「終の棲家」に安らぎや癒やしを求めているはずです。
何でもかんでも効率的が一番良いとは限らないと言うことです。
回遊性がある間取りは、動線的に右に行ったり、左から入ったりと、日々生活に変化が発生しそれがコミュニケーションにも繋がり、「心地よさ」に変化すると思われます。これは分譲マンションにおいても何とか作っている間取りはあります。
廊下－洗面－キッチン。ここで回遊性のある間取りは可能です。
その場合システムキッチンは壁側に移動し、対面式キッチンのシンクと離れたり、食器棚を置くスペースがなくなったりする為、長方形であるマンションにおいては必ずしも必要ではありません。
しかし、戸建て住宅の場合分譲マンションを超える優位性に立つ絶対的要素であるため、これは外さない方が良い思われます。
あと、戸建ては「収納」の事は考えなくてもよいです。よっぽど変な間取りでない限り、何もしなくともマンションと比べて比較にならない程しっかり収納スペースはあるはずですから。
【2.(続)分譲ﾏﾝｼｮﾝ最強間取りについて】
2-1.分譲マンションで押さえておくべきポイント3つについて
先に結論
①バルコニーの向き（ベランダの事を分譲マンションではバルコニーと呼びます。耳に心地よい響きですね。）
②収納
③対面式キッチン
①、②、③の順番で重要です。他は枝葉みたなものです。
なぜなら、①～③を押さえている間取りは自ずと「最強間取り」に限りなく近づくからです。なぜこうなってしまうのかは、又今度解説します。今は間取りに集中しましょう。
まず①の方位ですが、当たり前ですが真南が1番、2番目が東向き（南→東向きに向かって価格と妥協しましょう）0～10までの数字で「見える化」した場合10～6までのイメージです。次に西向きですが5ではなく4～3。最後の北向き－4です。
理由ですが、あなたが廊下のセンター扉を開いて最初に見える景色は生涯一生眺める景色になるからです。妥協してはいけません。
冬場でもできる限り太陽光が降り注ぐ暖かな方位を選びましょう。
価格と折り合いをつけて最適解を探して下さい。当然、転売の一番の売りポイントであり一番の売れないポイントにもなります。
僕はかつて1年間だけですが北側ベランダのマンションに住んだ経験がありますが、ありえないほど寒かったです。
次に②収納です。収納率は専有面積の何％くらいが良いとか雑誌等に載っているのを見かけた事があるかもしれませんが、あまり考えなくて良いと思います。
分譲マンションの場合基本的に各部屋に押入又はクローゼット（ウォークイン含む）が設置されています。更に納戸があればベストプランですが、どんなに試行錯誤しても納戸を別に設ける事はこの長方形の中では不可能なのです。
例え納戸と書かれていてもそれはクローゼットの言い方を変えただけの収納スペースです。それよりも、重要なのは廊下に面した収納スペースをちゃんとその分譲マンション業者が設けているか？という事です。
最強間取りをもう一度見てみましょう。
ちゃんと2箇所設置されています。基本的に可能です。
「”神は細部（ディテール）に宿る」と言う言葉があるように、細部まで手を抜かずきっちりした間取りを提供しているデベロッパーは他の部分についても手を抜かずそれだけ優秀であるという事です。
最後に③対面式キッチンです。壁付きでも良いように感じますが、これが圧倒的に1番人気です。基本的に見せたくないもの（冷蔵庫、後ろ側からの調理姿）等もありますし、ターゲット層であるファミリータイプの人は子供の宿題を見つつ対話しながら調理できるという最大のメリットがあります。
番外編
番外編として、なくても良いのですが、あればとても重宝するものがあります。それがバルコニー設置されているスロップシンクです。子供の靴を洗ったりガーデニング、年末年始の掃除等バルコニーに水を持ち込む事は多いと感じます。子供が小さければバルコニーで水遊びにも重宝しそうですね。
【1.分譲マンション最強間取りについて】
1-1.分譲マンションはこの間取り以上も以下も存在しない
・たいてい間口は7,000mm奥行11,000mmくらい
が一般的です。
※建築はmm以外基本的に用いません。
木造戸建て住宅の場合、寸（すん）を用いる事はありますが、基本的にはメートルのみ。
なぜ、この間取り以上も以下の存在しないのでしょうか？
・世の中には沢山のマンションデベロッパーが存
在し、個性豊か間取りも存在します。
つまり、可能性は無限大のような気がしますよ
ね。それでも断言できます。
この間取りが最強です。
この間取り以上の間取りは存在しないのです。
結論から先に言います。
一番転売が効く最もポピュラーでオーソドックスな間取りだからです。
マンションの購入を考えた時65歳まで働くとしても30年～35年くらいのローンを組む事になります。
その間に近年のコロナショックや急なトラブルに巻き込まれて転売しなければならない状態に陥る可能性も当然考えなくてはいけません。その時頭の片隅に誰もが、
「いざとなったら転売すれば、いいじゃん。」と思います。
その考え方は自然です。僕もそう思います。ただ、もう少しだけ深く、もう半歩だけ深く考えて頂けると、数十年先に降りかかってくる負のリスクの可能性を最小限に縮める事ができます。
それは、「万人受けする間取りを選択する事」です。なぜなら、あなたの価値感と将来その家を欲しいと思う人の価値観は全く違うからです。
売りたくないけど、どうしようもなくて売る時に一番人気の間取りであれば全く問題がないからです。一番良い間取りとはそもそも基本的な動線（人が行動する動き）において、一番効率的であり、あらゆる家具配置もすんなりと収まるように設計されたカタチになっているのです。
・例えば、壁の一部に柱が出っ張っているとしましょう。
モデルルームではオシャレな家具でコーディネイトされて気付かなかったかも知れま
せんが、毎日見ては自分で良いと決めて購入したのだからと思いきかせても、そんな
事は転売時には通用しません。
良い部分よりも先に悪い部分の方が気になり、例えキッチンやユニットバスをリフォ
ームしても全く売れず、結局かなり値が下がった金額で妥協転売してしまう将来が待
っているかもしれません。そうならないように、ここではまず基本的は不動産の考え
て方を皆でシェアしていきたいと考えます。
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初出掲載：2021年2月11日
